Umbria 19.6.2011

Nyt kun on saatu paikallinen ID eli henkilokortti niin tuntuu että asiatkin hoituvat hieman paremmin. Vielä pitäisi käydä hakemassa tessera sanitarina eli paikallinen Kela-kortti ja käydä maksamassa autovero paikalliseen ACI:n toimistoon. Myöhemmin veron eli bollon voi tietysti myös maksaa verkkopankin kautta, jos sellaista käyttää. Muuten voi yleisesti sanoa että ainakin täällä maalla ihmiset käyttävät mielellään postin palveluja  ja myös asioivat pankkikonttoreissa sen sijaan että käyttäisivät verkkopankkien palveluja.  Jos sattuu Suomenkin pankeisssa ja muissa laitoksissa IT - ongelmia niin täälläkin. Viikko sitten ei pystynyt lähettämään mitään postin kautta ja jonot olivat valtaisat postitoimistoihin kun postin tietojärjestelmän versionvaihdon takia kaikki toiminnot pysähtyivät, kuulostaako tutulta?

Olemme myös aktiivisesti sekä myyneet vanhaa asuntoamme että hankkineet uutta isompaa ja ajattelin laittaa muutaman käytännön vinkin jos vaikka joku on harkitsemassa asunnon myyntiä/ostoa Italiassa. Nämä siis taas omia kokemuksia ja muilla saattaa olla omia, erilaisiakin kokemuksia:

Asunnon myyminen ja ostaminen

Asunnon myymisessä olemme käyttäneet paikallista kiinteistövälittäjätuttua, joka suhteellisen pienellä ilmoittelulla pystyi hankkimaan meille sopivan ostajaehdokkaan. Ehkä meillä oli tuuria koska nyt on Italiassa sellainen tilanne että asuntojen myyntiajat ovat erittäin pitkiä ja voi joutua varautumaan useiden kuukausien myyntiaikoihin. Tietysti täälläkin on huoneistoja ja taloja, jotka viedään käsistä mutta muuten italialaiset ostavat mielellään uusia asuntoja ja jo muutaman vuoden vanhan asunnon myyminen saattaa kestää kauan. Asunnon esittely on sitten hieman erilainen kuin Suomessa. Täällä asunnon myyjä voi olla paikalla kun ostajaehdokkaat tulevat ja voi itse myös myydä asuntoa kehuskelemalla sen sijaintia tai kuntoa.  Meille tämä oli hieman outoa ja varsinkin kun itse olimme ostamassa uutta asuntoa tuntui oudolta mennä toisen kotiin jossa paikalla oli koko perhe. Paikallinen LKV saa palkkionsa sekä myyjältä että ostajalta ja lain mukaan se on 3 % (plus IVA 20 %) myyntihinnasta MUTTA tämä prosentti on myos neuvoteltavissa tai sitten voi sopia kiinteän maksun. LKV:n edustajat mainitsevat mielellään tämän lain mutta siitä ei tarvitse välittää vaan voi tarjota oman ehdotuksensa. Muita maksuja myyjä ei maksa kuin tämän välityspalkkion ja ostaja maksaa kaikki muut kulut, myös notariaatin kulut. Nyt on myös tullut uusi laki, joka velvoittaa asunnon ostajan tarkastuttamaan talonsa tekniikan ja energiakulutuksensa sekä hankkimaan arvion siitä millä tasolla oma myytävä asunto tai talo on.  Kaikista asunnoista ja taloista vastaanlainen löytyy jo nyt mutta kun tämä on uusi ja EU:n direktiivin velvoittama dokkari niin se täytyy hankkia uusittuna, että sillai. Vähän samanlainen kuin esim. pesukoneissa EU-asteikolla A,B,C,D. Tämä todistus on nimeltään ”Attestato di certificazione energetica” , tiedot löytyvät myos netista. Muiden tarvittavien dokkareiden listasta huolehtii ostajan notaari, joka edellyttää että ne ovat olemassa ennen kuin kauppaa voidaan tehdä. Asunnon myyminen tapahtuu siis Italiassa kahdessa eri vaiheessa, ensin tehdään preliminary sopimus ja sitten esim. viikon tai parin kuluttua lopullinen sopimus. Tänä aikana on sitten myös mahdollisuus toimittaa puuttuvat dokumentit notaarille lopullista kaupantekoa varten. Yleensä maksut menevät niin että prelissä maksetaan 10 % kauppahinnasta ja loput toisessa kaupantekotilaisuudessa. Joissain tapauksissa kiinteistovälittäja saattaa oikaista tämän prosessin tarjoamalla 1. vaiheen sopimusta ilman notariaatin paikallaoloa omalla lomakkeellaan mutta suosittelisin että varsinkin ensimmäisellä kerralla kun myy tai ostaa asunnon niin käy läpi koko prosessin vaikka se hieman maksaisikin enemmän notariaattipalkkioissa.  Kaikki notaarit hoitavat asian samalla tavalla joten voi olla melko varma että siinä noudatetaan paikallista lakia. Nämä istunnot notaarin luona ovat sitten suhteellisen pitkiä sopimuksen lukukinkereitä verrattuna esim. Suomessa tapahtuvaan asuntokauppaan joka tehdään pankissa puolessa tunnissa. Kun itse ostimme nykyisen asuntomme teetimme kaikki sopimuspaperit myos englannin kielellä jotta ymmärtäisimme paremmin sopimuksen sisällön. Asunnon tyhjentäminen on sitten hieman erilainen koska täällä kauppasumma maksetaan kahdessa osassa eli kauppa on melkein 100 %:sti  varma prelin jälkeen, joten ostaja voi vaatia että asunto on tyhjä samana päivänä kun on viimeinen kaupantekotilaisuus. Tietysti kaikki on aina neuvoteltavissa. Asunnon myymisessä on eräs seikka joka vaikuttaa hieman odolta suomalaisen näkokulmasta. Nimittäin se että keittiön kalusteet yleensä otetaan mukaan kun asunto tyhjennetään. No nyt meille kävi hieman toisin kun uuden asuntomme myyjä halusi että kalusteet jää ja meidän mielestämme ne ovat paremmat kuin meidän nykyiset eli meillä on yhdet ylimääräiset keittiokalusteet. Ongelma on se että netti on täynnä ilmoituksia jossa lahjoitetaan vähän käytettyjä kalusteita koska kukaan ei halu ostaa vanhoja !!!!

Uuden asunnon etsiminen tapahtui meillä kyllä puhtaasti netin kautta vaikka meillä on tämä tuttu LKV mutta kun hänellä ei ollut meille sopivaa taloa. Teimme tehokkaasti työtä ja pitkän (varmaan yli puoli vuotta) nettisurffailun jälkeen valitsimme listallemme n. 10-12 taloa, joita kävimme katsomassa yhden viikon aikana, 2-3 taloa päivässä. Täytyy sanoa että viimeisen näytön jälkeen oli hieman takki tyhjä ja ahdistunut olo kun olimme kiertäneet taloja katsomassa ympäri Umbriaa. Ongelma ostajlle täällä on se että muutamat LKV:t eivät laita tarpeeksi kuvia tai tietoja talosta nettiin ja silloin käynti saattaa olla ajanhukkaa kun talo on huonossa kunnossa tai se on junaradan vieressä. Toisaalta täällä Umbriassa on valtavasti myynnissä sellaisia taloja, jotka ovat isoja, 300-400 neliötä ja joissa on asunut vielä vähän aikaa sitten 2-3 sukupolvea. Nuoret italialaiset haluavat asua pienemmissä taloissa tai rivareissa ja lähellä palveluita. Neliöhinnat näissä taloissa ovat alle tonnin luokkaa ja jos haluaa avata bed&breakfastin niin silloin ne ovat sopivia.  Me taas haimme taloa, jossa olisi max. 140-170 neliötä, joten isot talot olivat poissa laskuista. Näistä taloista pystyimme oikeastaan valitsemaan vain yhden sellaisen jonka kanssa jatkoimme keskusteluja ja tässäkin vaihtoehdossa jouduimme tinkimään asioista,jotka olimme laittaneet omalle ns. pitää olla - listalle. Mutta kun asiaa uudestaan mietimme niin eivät ne tinkimiset sitten olleetkaan niin merkittäviä. Asunnon tai talon hankkimisessa näin tietotekniikan aikakaudella kannattaa varmistaa toimiiko netti asunnon tai talon alueella  ja minkälaisia nopeuksia esim. kiinteällä linjalla ja ADSL:lla voidaan toteuttaa. Myyjä saattaa sanoa että kyllä netti toimii mutta ei osaa/halua sanoa nopeuksista mitään. Tarkastuksen voi tehdä itse netissa koska siellä on palvelutoimittajilla ns. verificare coperto adsl - toiminto, jonka avulla voi tarkistaa kiinteän linjan kaistanopeudet tai maantieteelliselle alueelle toimitettavat linjanopeudet. Mokkulan voi hankkia tietysti missä vain mutta kuten Suomessakin, sen laatu ei taajamissa ole paras mahdollinen. Uusissakin taloissa saattaa olla jopa asuntokohtaisia ongelmia kuten meidän nykyisessä taloyhtiössä, jossa kaikissa asunnoissa ei ADSL toimikaan johtuen rakennusvaiheessa tehdyistä virheistä.

 Asunnon ostaminen toimii siis kuten myyminenkin paitsi että ostaja maksaa kaikki mahdolliset kulut, verot, notariaakin, LKV:n palkkionsa ja pakolliset veromerkit. Ostajan kulut ovat n. 10-15 % asunnon hinnasta. Jos ostaa itselleen kakkosasunnon Italaista niin vero on 7 %, muuten 3 %.  Jos asunto on luxus-asunto niin vero on 20 %. Veroa ei lasketa suoraan asunnon myyntihinnasta vaan sillä on oma laskukaavansa, joka alentaa verosummaa merkittävästi. Nämä löytyvät myös netistä vaikkakin italian kielellä.  Tämän lisäksi joutuu maksamaan vuosittain ns. ICI maksua jos asunto ei ole ns. ensisijainen asunto eli prima casa.  Jos asunto on ensisijainen asunto niin ICI-maksu poistuu.  Asunnon normaaleja kuluja ovat sitten muut kulut kuten esim. sähkö, kaasu ja vesimaksut, sekä taloyhtion ylläpitoon liittyvät yhteiset kulut.  Muita ns. vastikkeita kerrostaloasunnoissa ei ole. Meidän nykyisessä 63 neliön kerrostaloasunnossa taloyhtiön kulut ovat vuodessa n. 350 € sekä ICI-maksu, joka on 2 * 156 € eli 312 € vuodessa. Ostamisessa suosittelen että ostaja hankkii itselleen ensimmäiseksi oman notaarin, joka hoitaa koko prosessin ja huolehtii siitä että kaikki dokumentit saadaan kasaan oston yhteydessä. Itse asiassa notaarin hankkiminen on ostajan vastuulla ja hyvä kiinteistovälittäjä (jos sellaista käyttää) voi hankkia sen ostajan puolesta jos itse ei tunne ketään.

Palataan asuntoasiaan kun olemme saaneet kaikki myynti- ja ostoprosessin vaiheet suoritettua heinäkuun lopulla.